Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili tüm hukuki işlemleri ve davaları kapsayan geniş bir hukuk dalıdır. Taşınmaz mal, yer değiştiremeyen bir maldır ve bu nedenle gayrimenkul olarak adlandırılır. Bu hukuk alanı, binlerce yasa maddesini içermesi nedeniyle kapsamı en geniş hukuk branşlarından biri olarak öne çıkar.
Gayrimenkul hukuku ile ilgili mevzuatın temel bileşenleri şunlardır:
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyeti, taşınmazların kiralanması ve taşınmazlarla ilgili sınırlı ayni haklar gibi konularla ilgilenmektedir. Bu alanda uzmanlaşmış bir avukat ile çalışmak, taşınmaz işlemlerinizin yasal süreçlerini sorunsuz bir şekilde yönetmenize yardımcı olabilir.
Baltalı Hukuk Bürosu, alanında uzman bir kadro ile gayrimenkul hukuku alanında her türlü uyuşmazlık için hukuki destek sunmaktadır. Taşınmaz satış sözleşmeleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, kira artış hesaplamaları, kira tespit davaları, tahliye taahhütnameleri, tahliye davaları, ecrimisil (haksız işgal) davaları, el atmanın önlenmesi davaları, geçit hakkı davaları, tapu tescil ve iptal davaları gibi konularda deneyimli avukatlarımızla müvekkillerimize başarılı ve güvenilir bir hizmet vermekteyiz.
Büromuz, müvekkillerine sürekli bilgi akışı sağlayarak danışmanlık hizmetleri sunmakta, mahkeme nezdinde müvekkillerimizi davalı veya davacı olarak temsil etmektedir. Gayrimenkul hukuku konusundaki uzmanlığımızla, her türlü hukuki işlem ve dava sürecini titizlikle yöneterek müvekkillerimizin haklarını koruma konusunda kararlıyız.
Gayrimenkul hukuku, genel anlamda taşınmazlara ilişkin işlemleri düzenleyen bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda, taşınmazların satış, devir, tescil ve şerh gibi hukuki işlemleri yapılır. Ayrıca, kira sözleşmeleri hazırlanarak kiracılara taşınmaz üzerinde oturma ve yararlanma hakkı tanınır. Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar da yine gayrimenkul hukuku çerçevesinde ilgili mevzuata göre çözülmektedir. Gayrimenkul hukukunun temel mevzuatını 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 4271 Sayılı Türk Medeni Kanunu oluşturmaktadır.
Gayrimenkul avukatı, taşınmazlarla ilgili mülkiyet hakları ve sınırlı ayni haklara (oturma, yararlanma, geçit hakkı vb.) yönelik dava ve işlerle ilgilenen, taşınmazların satış ve kiralanmasına ilişkin sözleşmeleri hazırlayan, müvekkillerine danışmanlık ve bilgilendirme hizmeti veren avukatlardır. Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış olan bu avukatlar, müvekkillerinin haklarını koruma ve hukuki süreçlerde onlara rehberlik etme konusunda yetkinlik sahibidir.
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlara ilişkin her türlü dava ve işlemi kapsamaktadır. Bu dava ve işlemler şunları içerir:
Bu başlıklar altında, gayrimenkul hukuku alanında karşılaşılabilecek pek çok hukuki sorun ve çözüm yolu bulunmaktadır. Gayrimenkul avukatları, bu alandaki uzmanlıklarıyla müvekkillerine en iyi hizmeti sunmayı amaçlamaktadır.
Gayrimenkul hukukundan doğan dava ve işlerde hangi mahkemenin görevli olduğu, davanın konusuna bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 2/1'e göre, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda Asliye Hukuk Mahkemesi görevli iken, kira ilişkisinden doğan dava ve işlerde HMK madde 4/1-a gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
Ayrıca, eğer dava konusu taşınmaz ise, HMK madde 12/1'e göre yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin bir yetkidir; dolayısıyla yetki sözleşmesi hazırlanamaz ve davalı tarafın yerleşim yeri mahkemesinde dava açılamaz. HMK madde 12/3'e göre, dava veya işin konusu olan taşınmaz sayısı birden fazla ise, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Gayrimenkul davalarının süresi, davanın niteliği, mahkemenin yoğunluğu, bilirkişi atanması, tanık dinlenmesi gibi usul işlemlerine bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Genel olarak, gayrimenkul davaları 300 gün ile 700 gün arasında sürmektedir. Ancak, usul ve esaslara hâkim bir avukat ile çalışmak, dava süreçlerini önemli ölçüde hızlandırabilir. Her davanın kendine özgü detayları ve teknikleri olduğundan, uzman bir avukatın rehberliği sürecin verimliliğini artırır.
Gayrimenkul avukatının ücretinin kim tarafından ödeneceği, davanın türüne göre değişiklik göstermektedir. Taraflar, Asliye veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde vekalet verdikleri avukatın ücretini önceden kararlaştırılan tutar üzerinden ödemekle yükümlüdür. Ancak, davanın sonucuna göre karşı vekalet ücreti de gündeme gelir. Mahkeme, davayı kaybeden tarafın davayı kazanan tarafın avukatına ödemesi gereken karşı vekalet ücretini belirler. Bu durum, Avukatlık Kanunu'nun 164. maddesinin son fıkrasında açıkça belirtilmiştir: “Dava sonunda, kararla tarifeye dayanılarak karşı tarafa yüklenecek vekalet ücreti avukata aittir.”
Gayrimenkul avukatı ücreti, müvekkilin aldığı hukuki hizmete karşılık avukata ödenen ücrettir. Türkiye Barolar Birliği, her yıl güncellenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ni yayımlar. Bu tarifedeki ücretler asgari sınır olup, Avukatlık Kanunu'nun 164. maddesi uyarınca “Avukatlık asgari ücret tarifesi altında vekalet ücreti kararlaştırılamaz.” Avukatlık ücretinin takdiri, hukuki yardımın tamamlandığı veya dava sonunda hüküm verildiği tarihte geçerli olan tarifeye dayanır. Ancak, avukatlık ücreti, hukuki uyuşmazlığın niteliği, davanın süresi ve işin önemi gibi birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
1136 sayılı Avukatlık Kanunu'nun “Avukatlık Ücreti” başlıklı 164. maddesi gereğince, her türlü hukuki iş, işlem ve danışma ücrete tabidir. Ancak bazı istisnai durumlarda, avukatın bağlı olduğu baroya bu durumu bildirmesi zorunludur. Kısacası, avukatla yapılacak danışma ve hukuki görüş alma işlemleri ücrete tabi olup, avukat ücretsiz hukuki danışmanlık yapamaz.
Türk hukuk sisteminde, tarafların kendilerini avukat ile temsil ettirmesi konusunda bazı istisnalar hariç zorunluluk bulunmamaktadır. Asliye ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen davalar vekilsiz de yürütülebilir. Ancak, gayrimenkul davaları zamanaşımı süreleri ve hukuki uzmanlık gerektiren karmaşık yapıları nedeniyle, olası hak kayıplarının önüne geçmek adına uzman bir avukatla yürütülmesi şiddetle tavsiye edilir.
Gayrimenkul davaları dikkat, özen ve uzmanlık gerektiren süreçlerdir. Bu nedenle, vekillik yapacak avukatın gayrimenkul hukuku konusunda derin bir bilgi ve deneyime sahip olması önemlidir. İyi bir gayrimenkul hukuku avukatı, müvekkilinin taleplerini en doğru şekilde anlayarak hukuki destek sağlamalıdır. Avukatın meslekteki başarıları, tecrübeleri ve referansları, iyi bir avukat bulma sürecinde dikkate alınmalıdır. Gayrimenkul hukuku alanında “en iyi gayrimenkul hukuku avukatı” arayışınızda, profesyonel destek sağlayabilecek uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
Baltalı Hukuk Bürosu, İstanbul’da alanında uzman kadrosuyla İş Hukuku, Aile Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İdare Hukuku, Borçlar Hukuku, Miras Hukuku, Sözleşmeler, Ticaret Hukuku, Bilişim Hukuku, Spor Hukuku, Sağlık Hukuku ve Rekabet Hukuku gibi birçok alanda avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
Uzun yıllara dayanan tecrübesiyle Baltalı Hukuk ve Danışmanlık, hem ulusal hem de uluslararası düzeyde müvekkillerine farklı hukuki alanlarda danışmanlık ve dava takibi hizmetleri vermektedir. İstanbul'da iş hukuku avukatı arıyorsanız, avukat kadromuza iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.